Nhận định được công ty nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam đưa ra trong báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội, công bố ngày 8-4.
Báo cáo của JLL Việt Nam ghi nhận trong quý 1 năm nay thị trường Hà Nội đón nhận khoảng 5.300 căn hộ và 164 nhà liền thổ mới từ hơn 30 dự án ở khu vực cạnh và ngoài vành đai 3 có hạ tầng đang phát triển.
Phân khúc cao cấp và trung cao cấp vẫn chiếm phần lớn nguồn cung căn hộ mới, trong khi nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân tiếp tục hạn chế, khiến thị trường thiếu vắng các sản phẩm phù hợp với nhóm người mua nhà lần đầu.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết nguồn cung nhà ở tại Hà Nội 5 năm tới (2026-2030) sẽ tăng mạnh so với 5 năm vừa qua. Nguồn cung trung bình hằng năm sẽ đạt khoảng 23.000 căn, riêng nhà liền thổ đạt 13.000 căn/năm. Trong khi giai đoạn 2021-2025 nguồn cung nhà ở tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 8.000 căn/năm.
Tuy nhiên nguồn cung nhà ở sẽ có xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh, vùng ven của Hà Nội, dự báo hơn 50% nguồn cung nhà ở của thủ đô trong 5 năm tới tập trung ở các đô thị vệ tinh, vùng ven nhờ hạ tầng kết nối thuận tiện và quỹ đất phát triển dự án rộng.
Cũng theo bà Trang, nguồn cung nhà ở của Hà Nội sẽ tăng mạnh trong thời gian tới nhờ hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, các luật liên quan tới thị trường được hoàn chỉnh, thủ tục pháp lý các dự án được khơi thông.
Về giá bán nhà tại Hà Nội, kết quả khảo sát nghiên cứu của JLL cho thấy giá nhà Hà Nội trong quý 1-2026 nhỉnh hơn TP.HCM.
Cụ thể, giá bán sơ cấp trung bình trong quý 1 tại Hà Nội duy trì ở mức cao, khoảng 94,4 triệu đồng/m² căn hộ, tăng 25,3% theo năm và 254,4 triệu đồng/m² nhà liền thổ, giảm 9,1% theo năm.
Trong đó một số dự án căn hộ tại các khu vực quy hoạch mới có giá bán trên 140 triệu đồng/m² đang bán rất chậm, người mua chủ yếu là người có năng lực tài chính mạnh, mục đích mua để ở.
Còn trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại), giá bán căn hộ cũng tăng ổn định, với thanh khoản tập trung tại các dự án hoàn thiện, vị trí tốt và các khu đô thị mới phía tây và đông thủ đô.
Tổng lượng giao dịch thành công trong quý 1 đạt khoảng 5.186 căn hộ và 261 nhà liền thổ. Người mua có xu hướng lựa chọn các sản phẩm có diện tích vừa phải, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện và được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín.
Ngoài ra trong quý 1 năm nay lãi suất cho vay mua bất động sản tại nhiều ngân hàng thương mại tăng, phổ biến ở mức 9-11%/năm trong 6-12 tháng đầu.
Do đó nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay đang chịu áp lực lớn hơn từ chi phí lãi và rủi ro lãi suất thả nổi cao sau khi hết thời gian ưu đãi, ảnh hưởng đến khả năng chi trả mua nhà.
Đánh giá về triển vọng thị trường Hà Nội, bà Trang nhấn mạnh dù lãi suất và lạm phát đang tạo ra những thách thức rõ nét, nhưng thị trường vẫn được nâng đỡ bởi nhu cầu ở thực bền vững.
Bất động sản vẫn được xem là kênh tích lũy và bảo toàn giá trị tài sản dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát. Nhu cầu ở thực và đầu tư an toàn vẫn là động lực then chốt của thị trường.
Khảo sát công bố ngày 10/4 của Đại học Michigan cho thấy chỉ số niềm tin tiêu dùng của người Mỹ chỉ là 47,6 điểm trong tháng 4. Đây là mức thấp kỷ lục, giảm hơn 10% so với tháng 3.
Khảo sát cho thấy "nhiều người tiêu dùng đổ lỗi cho xung đột tại Iran gây ra các thay đổi bất lợi cho nền kinh tế", như lạm phát tăng tốc, Joanne Hsu - người phụ trách báo cáo cho biết. "Tất cả nhóm tuổi, thu nhập, quan điểm chính trị đều ghi nhận niềm tin đi xuống, phản ánh quy mô của lần giảm này", báo cáo viết.
Kỳ vọng lạm phát tại Mỹ cũng tăng vọt. Tính trung bình, những người tham gia khảo sát dự báo giá cả tăng 4,8% sau một năm - mạnh nhất kể từ tháng 8/2025.
Tiêu dùng hiện đóng góp hai phần ba quy mô GDP Mỹ. Nếu người dân giảm chi tiêu, sức ép sẽ đè nặng lên doanh nghiệp, từ đó kéo tụt tăng trưởng kinh tế, thậm chí có thể châm ngòi cho suy thoái. Hồi tháng 2, trước khi xung đột tại Trung Đông nổ ra, tiêu dùng tại Mỹ vẫn khá mạnh, theo số liệu của Bộ Thương mại Mỹ.
Dù vậy, Hsu cũng lưu ý rằng khảo sát được thực hiện trước ngày 7/4. Vì vậy, phần lớn đánh giá của người dân phản ánh diễn biến tháng trước. 7/4 là ngày Mỹ và Iran thông báo lệnh ngừng bắn kéo dài hai tuần. Hai nước chuẩn bị đàm phán cuối tuần này tại Pakistan để hòa giải xung đột.
"Kỳ vọng về kinh tế có thể sẽ cải thiện, sau khi người tiêu dùng tự tin rằng sự gián đoạn nguồn cung do xung đột đã chấm dứt và giá xăng ổn định trở lại", Hsu nói.
Khảo sát trên được công bố ngay trước khi Cục Thống kê Lao động Mỹ cho biết chỉ số giá tiêu dùng (CPI) nước này tăng 3,3% trong tháng 3 - cao nhất gần 2 năm. Phần lớn mức tăng do giá năng lượng. Giá thực phẩm gần như đứng yên.
"Giá xăng, dầu diesel và vé máy bay đang tăng vọt, bóp nghẹt thu nhập của các hộ gia đình ở Mỹ. Đây chỉ là sự bắt đầu", Heather Long - kinh tế trưởng tại Navy Federal Credit Union nhận định hôm 10/4.
TS Lê Xuân Nghĩa (sinh năm 1952), thành viên độc lập hội đồng quản trị OCB, là chuyên gia kinh tế - tài chính với nhiều năm công tác trong cơ quan quản lý nhà nước và lĩnh vực ngân hàng.
Ông từng giữ các vị trí như Vụ trưởng Vụ Chiến lược phát triển ngân hàng (Ngân hàng Nhà nước), Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, đồng thời có thời gian tham gia hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB).
Hiện ông là Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh và thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ.
Tại đại hội cổ đông OCB, cổ đông đã đặt câu hỏi vì sao ngân hàng có hoạt động kinh doanh cốt lõi tốt nhưng giá cổ phiếu lại thấp.
Trả lời câu hỏi này, ông Trịnh Văn Tuấn - Chủ tịch hội đồng quản trị OCB - cho biết ngân hàng rất minh bạch trong việc ghi nhận và hạch toán sổ sách, số liệu phản ánh đúng bản chất hoạt động kinh doanh nội tại.
Trước khi niêm yết trên sàn chứng khoán, năm 2021 ROE (tỉ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu) của OCB luôn đạt mức 20-25%. Nhưng sau đó ROE giảm xuống thấp hơn. Ngân hàng đang đặt mục tiêu sẽ quay lại mức cũ. "Tôi tin là giá cổ phiếu sẽ tăng và được đánh giá đúng", ông Trịnh Văn Tuấn nhấn mạnh.
Về nợ xấu, lãnh đạo OCB cho biết nợ xấu tại ngân hàng chủ yếu do tập trung cho vay bán lẻ (nợ của khách hàng cá nhân).
Trong khi đó, nợ xấu cho vay doanh nghiệp không lớn. Nguyên nhân chính là sau giai đoạn COVID-19 và khó khăn kinh tế, thu nhập của người dân bị ảnh hưởng, dẫn đến khả năng trả nợ suy giảm. Đây là yếu tố mang tính chu kỳ của nền kinh tế, không phải do ngân hàng hạ chuẩn tín dụng.
Ông Phạm Hồng Hải - Tổng giám đốc OCB - khẳng định ngân hàng đặt mục tiêu nợ xấu dưới 3% để đảm bảo an toàn theo thông lệ. Tuy nhiên kế hoạch nội bộ của ngân hàng là dưới 2%, cụ thể khoảng 1,9%.
Năm vừa qua, tỉ lệ nợ xấu theo tính toán là khoảng 2,3% nhưng trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, ngân hàng lựa chọn đặt mục tiêu thận trọng hơn là ở mức dưới 3%.
Năm nay, OCB đặt mục tiêu lãi trước thuế 6.960 tỉ đồng, tăng 39% so với kết quả đạt được trong năm 2025. Tổng tài sản dự kiến tăng 10% lên hơn 354.200 tỉ đồng; tổng huy động thị trường 1 tăng 14% lên hơn 251.900 tỉ đồng, tổng dư nợ thị trường 1 tăng 15% lên 235.870 tỉ đồng.
Quý I, Việt Nam xuất khẩu khoảng 590.500 tấn cà phê, thu về 2,75 tỷ USD, tăng 12,5% về lượng nhưng giảm 7,1% về trị giá so với cùng kỳ năm trước.
Nguyên nhân giá xuất khẩu bình quân mặt hàng này khoảng 4.657 USD một tấn, giảm 17,6%. Trên thị trường nội địa, giá cà phê Robusta tuần qua cũng xuống quanh 85.000-86.000 đồng một kg, thấp hơn khoảng 35% so với cùng kỳ năm ngoái, mức thấp nhất 3 năm qua.
Diễn biến tương tự xảy ra với gạo khi xuất khẩu 3 tháng đầu năm đạt khoảng 2,3 triệu tấn, tương đương 1,11 tỷ USD, gần như đi ngang về lượng nhưng giảm 7,8% về giá trị. Giá xuất khẩu bình quân đạt khoảng 480 USD một tấn, giảm 8%, trong đó đã bao gồm các dòng gạo thơm và chất lượng cao. Trong khi đó, giá giao dịch phổ biến của gạo 5% tấm còn quanh 360-365 USD một tấn, cho thấy mặt bằng giá thực tế vẫn ở mức thấp.
Đằng sau xu hướng này là áp lực dư cung ngày càng rõ rệt trên thị trường toàn cầu. Với cà phê, sản lượng năm 2026 được dự báo vượt nhu cầu khoảng 10 triệu bao khi các quốc gia sản xuất lớn đồng loạt được mùa. Brazil - nước xuất khẩu lớn nhất thế giới - chuẩn bị bước vào vụ thu hoạch từ giữa năm với sản lượng dự kiến tăng mạnh, trong khi tồn kho trên các sàn quốc tế đang đi lên, khiến các nhà rang xay hạn chế mua vào.
Ông Nguyễn Nam Hải, Chủ tịch Hiệp hội Cà phê - Ca cao Việt Nam (Vicofa), cho rằng thị trường đang phản ứng trước kỳ vọng nguồn cung tăng nhanh, trong khi nhu cầu chưa có dấu hiệu cải thiện tương ứng. Bên cạnh đó, các yếu tố tài chính và địa chính trị cũng khiến giá biến động mạnh hơn, khi dòng tiền đầu cơ rút khỏi thị trường sau giai đoạn tăng nóng.
Áp lực giá không chỉ đến từ cung - cầu mà còn lan sang hoạt động thương mại. Chi phí vận chuyển và đầu vào vẫn ở mức cao khiến doanh nghiệp thận trọng hơn trong giao dịch. Một số đơn vị cho biết cước vận chuyển sang châu Âu tăng gấp đôi, buộc họ phải xuất khẩu cầm chừng, kéo theo nhu cầu thu mua trong nước suy yếu.
Theo Hiệp hội Lương thực Việt Nam, giá gạo giảm chủ yếu do cung toàn cầu tăng mạnh trong khi nhu cầu chững lại. Việc nhiều quốc gia sản xuất lớn được mùa, cùng với một số nước dỡ bỏ hạn chế xuất khẩu, khiến thị trường rơi vào trạng thái dư cung và cạnh tranh ngày càng gay gắt. Bên cạnh đó, các thị trường nhập khẩu lớn tại châu Á có xu hướng giảm mua hoặc giãn tiến độ nhập khẩu, tạo thêm áp lực lên mặt bằng giá.
Dữ liệu từ Bộ Nông nghiệp Mỹ (USDA), niên vụ 2025-2026, thị trường gạo toàn cầu tiếp tục ở trạng thái nguồn cung dồi dào khi sản lượng duy trì ở mức cao tại các nước sản xuất lớn. Điều này khiến cạnh tranh xuất khẩu gia tăng và gây áp lực lên giá.
Ở góc độ rộng hơn, các tổ chức quốc tế cũng cho thấy xu hướng tương tự. Dự báo của FAO cho thấy sản lượng gạo toàn cầu niên vụ 2025-2026 có thể đạt khoảng 563,4 triệu tấn, tăng 2,1% và lập kỷ lục mới.
Thực tế, một số thị trường như Trung Quốc tăng mua, nhưng mức tăng chưa đủ bù đắp cho xu hướng giá chung đi xuống. Philippines vẫn là khách hàng lớn nhất, chiếm hơn một nửa thị phần, tuy nhiên mức giá nhập khẩu không còn cao như trước.
Trong ngắn hạn, triển vọng của hai mặt hàng gạo và cà phê vẫn phụ thuộc lớn vào diễn biến cung - cầu toàn cầu. Với gạo, mặt bằng giá nhiều khả năng duy trì ở mức thấp nếu nguồn cung tiếp tục dồi dào. Trong khi đó, với cà phê, nguồn cung từ Brazil và Indonesia dự kiến tiếp tục gây áp lực trong quý II, còn nhu cầu tại EU và Mỹ phục hồi chậm. Yếu tố thời tiết, đặc biệt nguy cơ El Nino quay trở lại, có thể trở thành biến số lớn nhưng tác động rõ nét hơn từ cuối năm.
Khi giá xuất khẩu bình quân của cả cà phê và gạo cùng đi xuống, tăng trưởng kim ngạch thời gian tới sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào sản lượng, khiến dư địa cải thiện giá trị xuất khẩu trở nên hạn chế, theo các chuyên gia.
