Tôi không phải người làm bất động sản nhưng là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Dưới góc nhìn của tôi, giá nhà ở Việt Nam hiện nay đang cao một cách phi lý.
Tôi từng thử tự đặt cho mình một bài toán: Nếu có 6 tỷ đồng, thay vì lao vào mua nhà bằng mọi giá, tôi đem gửi tiết kiệm với lãi suất khoảng 6% một năm. Khi đó, mỗi tháng tôi sẽ có khoảng 30 triệu đồng tiền lãi, đều đặn, gần như “trọn đời”, bất kể tôi sống đến 80, 90 tuổi hay lâu hơn nữa.
Với 30 triệu đó, nếu nhu cầu chỉ là để ở, tôi hoàn toàn có thể thuê một căn hộ studio khoảng 10 triệu một tháng. Phần còn lại, khoảng 20 triệu, tôi vẫn có thể chi tiêu thoải mái cho nhu cầu cá nhân, tiết kiệm, hoặc đầu tư thêm. Nếu là 10 tỷ, con số đó sẽ là khoảng 50 triệu mỗi tháng – một mức thu nhập mà không phải ai đi làm cũng dễ dàng đạt được.
Gia đình tôi hiện có ba căn nhà. Với nhiều người, đó là tài sản đáng mơ ước. Nhưng chính vì ở trong hoàn cảnh đó, tôi lại càng thấy rõ một điều: định giá bất động sản hiện tại đang bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực của nó. Đã có những lúc tôi phải ngồi lại nói chuyện với bố mẹ, cố gắng phân tích một cách logic rằng không phải giá nhà cứ tăng mãi, và không phải lúc nào “giữ đất” cũng là quyết định đúng.
>> Chung cư 3 tỷ tăng giá lên 6 tỷ nhưng tôi không thấy lời
Điều khiến tôi lo hơn là nhiều người đang tin rằng bất động sản sẽ tăng mãi. Nhưng nếu nhìn rộng hơn một chút, tôi không nghĩ điều đó có thể kéo dài vô hạn. Chỉ cần nhìn về tương lai gần, dự tính đến khoảng năm 2036, Việt Nam sẽ bước vào giai đoạn dân số già, khi khoảng 20% dân số trên 60 tuổi. Khi con người già đi, nhu cầu tiêu dùng thay đổi rất rõ. Người ta không còn chi nhiều cho ăn chơi, mua sắm, xe cộ hay đồ công nghệ. Thứ được ưu tiên nhất sẽ là sức khỏe.
Khi đó, chi tiêu giảm, tốc độ tăng trưởng kinh tế cũng khó giữ được như trước. Lạm phát có thể chậm lại, thậm chí không loại trừ khả năng giảm phát – điều từng xảy ra ở Nhật Bản. Và một thực tế khác: dân số không còn tăng mạnh như trước. Câu nói “người đẻ ra chứ đất không đẻ ra” sẽ không còn đúng trong bối cảnh người trẻ ít đi, trong khi nguồn cung nhà ở, đặc biệt là chung cư, ngày càng nhiều.
Khi nhu cầu giảm mà nguồn cung vẫn tăng, điều gì sẽ xảy ra với giá nhà? Tôi không dám khẳng định thị trường sẽ đi theo kịch bản nào. Nhưng tôi tin vào một nguyên tắc đơn giản: không có gì có thể tăng mãi mãi. Nhà đất cũng vậy, đến một lúc nào đó, giá bất động sản sẽ phải quay về gần với giá trị thực của nó.
Với tôi, câu chuyện ở đây không phải “nên mua nhà hay chỉ ở thuê?”, mà là cần nhìn mọi thứ tỉnh táo hơn, thay vì bị cuốn theo tâm lý đám đông. Đôi khi, bài toán tài chính rất rõ ràng, chỉ là chúng ta không muốn nhìn thẳng vào nó. Và có lẽ, điều khó nhất không phải là kiếm tiền để mua nhà, mà là đủ bình tĩnh để không mua một thứ đang bị định giá quá cao.
Tôi mua căn chung cư đầu tiên vào đúng lúc lãi suất vay ngân hàng tăng vọt lên khoảng 11% một năm. Khi đó, giá căn hộ tôi mua là hơn 3 tỷ đồng, vợ chồng tôi có sẵn một phần, còn lại vay ngân hàng trong thời hạn 10 năm.
Những tháng đầu tiên thực sự rất áp lực. Cả tiền gốc và lãi, mỗi tháng chúng tôi phải trả khoảng 30 triệu đồng. Với mức thu nhập khi ấy, đó là con số rất lớn. Hai vợ chồng gần như cắt hết những khoản chi không cần thiết: không du lịch, hạn chế ăn ngoài, mua sắm cũng cân nhắc từng chút. Mỗi đồng kiếm được đều ưu tiên cho việc trả nợ.
Có những lúc nhìn bạn bè thoải mái chi tiêu, tôi cũng thèm thuồng. Nhưng rồi nghĩ lại, mình đang "mua" sự ổn định lâu dài, nên lại tự nhủ phải kiên trì. Chúng tôi đặt mục tiêu rõ ràng: cố gắng trả nợ nhanh nhất có thể, không để kéo dài áp lực quá lâu.
May mắn là công việc của cả hai dần ổn định hơn, thu nhập tăng theo thời gian. Sau hai năm đầu tiên, chúng tôi đã trả được khoảng 50% khoản vay - một cột mốc mà chính mình trước đó cũng không nghĩ sẽ đạt được sớm như vậy.
Hết thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang thả nổi. Áp lực vẫn còn, nhưng lúc này chúng tôi không còn bị động. Kỷ luật tài chính đã thành thói quen, thu nhập cũng tốt hơn, nên kế hoạch trả nợ gần như không bị đảo lộn. Từng khoản nợ giảm dần, cảm giác nhẹ nhõm cũng lớn dần theo thời gian.
Giờ nhìn lại, tôi nghĩ quyết định mua nhà khi lãi suất cao là một "canh bạc" có tính toán. Nếu khi đó chần chừ, giữ tiền mặt trong tay, thì với đà tăng của giá bất động sản những năm sau, có lẽ số tiền vài tỷ ấy cũng khó mua được căn hộ tương tự ở Sài Gòn.
Nhiều người hỏi tôi có hối hận vì đã đánh đổi thanh xuân để "liều" mua nhà không? Câu trả lời là không. Vì điều quan trọng không chỉ là căn nhà, mà là cách chúng tôi đi qua giai đoạn khó khăn đó. Nó buộc vợ chồng tôi phải kỷ luật hơn, thực tế hơn với tài chính, và hiểu rõ mình thực sự cần ưu tiên gì?
Mỗi người một hoàn cảnh, một mức chịu đựng rủi ro khác nhau. Nhưng với tôi, nếu đã tính toán được dòng tiền, sẵn sàng siết chặt chi tiêu và có kế hoạch rõ ràng, thì đôi khi "mua trong lúc khó" lại là cách để không bở lỡ cơ hội. Ít nhất, với căn chung cư đó, chúng tôi không chỉ có một nơi để ở, mà còn có được sự yên tâm cho tương lai.
Cả tuổi trẻ của bác tôi gói gọn trong hai chữ "cày cuốc vì con". Bác làm đủ nghề, tích góp từng đồng với một mục tiêu rất rõ ràng: phải mua được nhà cho hai con trai của mình, để sau này chúng có chỗ ổn định mà lập nghiệp, và cũng là để bác có nơi nương tựa khi về già.
Nhiều người trong gia đình từng khuyên bác nên để dành một phần tiền cho bản thân, phòng khi tuổi cao sức yếu thay vì dựa dẫm vào con cái. Nhưng bác chỉ cười, nói rằng "con cái mới là chỗ dựa lớn nhất của tuổi già". Với bác, đầu tư cho con chính là cách đảm bảo cho tuổi già của mình.
Rốt cuộc, bác cũng làm được điều mình mong muốn. Sau nhiều năm tích góp, bác dồn toàn bộ tiền bạc mua được hai căn nhà. Trước đây, bác sống cùng con trai út trong căn nhà mua từ lâu. Còn vợ chồng con trai cả thuê nhà sống riêng. Năm ngoái, bác hoàn tất thủ tục cho tặng cả hai căn cho hai người con. Bác cho con út căn nhà đang ở, còn mình thì chuyển sang sống cùng vợ chồng con trai cả trong căn nhà mới mua.
Cứ nghĩ đó là một cái kết trọn vẹn cho bác khi con cái có nhà cửa ổn định, bác cũng có nơi nương tựa. Nhưng cuộc sống không đơn giản như những gì người ta dự tính. Chỉ một thời gian ngắn sau khi về ở cùng con trai cả, bác bắt đầu nảy sinh mâu thuẫn với con dâu. Những va chạm nhỏ trong sinh hoạt hàng ngày dần tích tụ thành căng thẳng. Không ai nói ra điều gì quá lớn, nhưng cũng không ai thực sự thoải mái. Cuối cùng, bác quyết định rời đi.
>> Tôi sợ hết đường bỏ phố về quê nếu mua nhà 4 tỷ cho con thừa kế
Bác chuyển về sống cùng con trai út - người vẫn còn độc thân, ở trong căn nhà cũ. Tưởng rằng như vậy sẽ nhẹ nhàng hơn, nhưng thực tế lại là một câu chuyện khác. Con trai út của bác bận rộn với công việc, thường xuyên đi sớm về muộn. Căn nhà không còn cảnh va chạm, nhưng cũng thiếu đi sự hiện diện của người thân. Phần lớn thời gian trong ngày, bác ở một mình, tự nấu ăn, tự dọn dẹp, tự xoay xở mọi sinh hoạt.
Những lần tôi ghé thăm, bác vẫn nói "mọi thứ đều ổn". Nhưng cái cách bác ngồi lặng lâu hơn, hay kể lại những chuyện cũ nhiều hơn, khiến tôi hiểu rằng sự "ổn" đó có phần gượng gạo. Không phải con cái không thương bác, mà là cuộc sống của mỗi người đã cuốn họ đi theo những ưu tiên riêng.
Nhìn câu chuyện của bác, tôi không khỏi suy nghĩ: có phải cứ hy sinh tất cả cho con cái thì sẽ đổi lại được một tuổi già an nhàn? Hay thực ra, đó là một kỳ vọng mà chính chúng ta tự đặt ra?
Tôi không nghĩ bác đã sai khi yêu thương và lo lắng cho con. Nhưng có lẽ, điều mà nhiều người trong thế hệ của bác chưa kịp nghĩ đến là: con cái có cuộc đời của chúng, còn tuổi già là quãng đường mỗi người phải tự chuẩn bị cho mình, cả về tài chính lẫn tinh thần. Giữ lại một phần cho bản thân không phải là ích kỷ, mà là cách để mình không trở thành gánh nặng, và cũng không đặt con cái vào những tình huống khó xử.
Câu chuyện của bác như một lời nhắc nhở với tôi rằng: yêu con là điều nên làm, nhưng đừng quên giữ lại cho bản thân một chỗ đứng vững vàng trong chính cuộc đời mình.
Ba năm trước, tôi mua một căn hộ chung cư ở Hà Nội với giá khoảng 3 tỷ đồng. Khi đó, quyết định mua nhà của tôi chỉ đơn giản là để có một chỗ ở ổn định, không phải lo chuyện thuê nhà mỗi năm một giá. Tôi không nghĩ nhiều đến chuyện đầu tư hay sinh lời.
Đến nay, căn hộ đó được môi giới định giá khoảng 6 tỷ đồng. Con số tăng gấp đôi chỉ sau vài năm, nếu nhìn trên giấy tờ, rõ ràng là một khoản "lãi" không nhỏ. Bạn bè xung quanh nghe vậy thường tấm tắc chúc mừng tôi vì đã có một quyết định tài chính sáng suốt. Nhưng thật lòng, tôi không biết mình có nên gọi đó là "lời" hay không?
Vì nếu bán đi, tôi sẽ ở đâu? Giá nhà xung quanh cũng đã tăng tương ứng, thậm chí còn cao hơn. Số tiền 6 tỷ đồng cầm trong tay nghe có vẻ lớn, nhưng để mua một căn tương đương, hoặc thậm chí thấp hơn một chút, tôi gần như phải bỏ thêm tiền. Còn nếu không mua, quay lại đi thuê, thì cảm giác "lãi" kia cũng trở nên rất mơ hồ.
Nói cách khác, tài sản của tôi tăng giá, nhưng khả năng tiếp cận một tài sản tương tự cũng bị đẩy xa hơn. Khoản "lãi" đó nằm trên giấy nhiều hơn là trong túi. Điều khiến tôi băn khoăn là mặt bằng giá chung cư hiện nay. Có những dự án được chào bán với mức gần 100 triệu đồng mỗi m2. So với vài năm trước, đó là một bước nhảy rất lớn.
>> Món hời khi tôi liều mua chung cư 1,54 tỷ vùng ven Sài Gòn
Người ta thường giải thích bằng quy luật cung - cầu: nhu cầu cao thì giá tăng. Nhưng tôi tự hỏi, nhu cầu ở đây thực sự đến từ đâu? Nếu là nhu cầu ở thực, thì có lẽ phải phản ánh được khả năng chi trả của phần đông người mua nhà. Nhưng nhìn quanh, không khó để thấy nhiều người trẻ, những gia đình có thu nhập trung bình, ngày càng xa vời với giấc mơ sở hữu nhà ở thành phố.
Một phần của "cầu" có thể đến từ dòng tiền đầu tư. Khi nhiều người có tiền nhàn rỗi mua thêm bất động sản để giữ tài sản hoặc cho thuê, họ vẫn đang tham gia vào thị trường với vai trò người mua. Dù mục đích không phải để ở, những giao dịch đó vẫn góp phần đẩy giá lên.
Vấn đề là, thanh khoản thực sự có thể chỉ xoay quanh một nhóm người có khả năng tài chính mạnh, chứ không phản ánh nhu cầu ở thực của số đông. Giá tăng, nhưng không đồng nghĩa với việc nhiều người hơn có thể mua được nhà.
Nhìn lại câu chuyện của mình, tôi thấy có phần buồn cười. Một tài sản tăng giá gấp đôi, nhưng lại không mang đến cảm giác "giàu lên" như người ta vẫn nghĩ. Ngược lại, nó khiến tôi nhận ra khoảng cách giữa giá trị tài sản và khả năng sử dụng thực tế.
Có thể, tôi vẫn là người "có lời" nếu nhìn dưới góc độ đầu tư. Nhưng nếu đặt trong bối cảnh một người mua nhà để ở, thì câu chuyện lại khác. Và có lẽ, không chỉ riêng tôi đang ở trong tình huống này.
